Les principes du bail commercial en immobilier

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Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial, il est soumis à des règles spécifiques. Le bail commercial est un contrat de location qui concerne les locaux commerciaux, c’est-à-dire les locaux destinés à l’exercice d’une activité professionnelle.

Il peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. La durée du bail commercial est fixée par la loi, elle varie entre 9 et 12 ans. En cas de non-respect de cette durée, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial.

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un bail conclu entre une personne physique ou morale (le bailleur) et une personne physique ou morale (le locataire) ayant pour objet l’utilisation à des fins professionnelles d’un local commercial.

Le bail commercial peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée

Les deux types de baux commerciaux sont soumis à la même réglementation. Cependant, il existe quelques différences notables entre les deux formes de contrats. En effet, le bail commercial à durée déterminée est plus souple et permet d’avoir une certaine liberté quant au terme du bail. Par contre, le bail commercial à durée indéterminée est plus protecteur pour le locataire et offre un droit au renouvellement automatique du bail. Cependant, un propriétaire peut également choisir d’accorder ou non un droit au renouvellement à son locataire.

Lorsque vous louez un local commercial, il est possible que des travaux soient effectués dans les murs ou l’aménagement du local en question.

Il faut savoir que lorsque ces travaux sont effectués pendant la durée du bail, le locataire ne peut pas demander la résiliation judiciaire du bail afin d’obtenir une indemnité compensatoire pour les frais engagés et ce malgré une clause résolutoire prévue par le contrat (sauf cas particuliers).

Le propriétaire doit impérativement informer son locataire des travaux qui seront effectués avant qu’ils ne commencent. Si des travaux sont nécessaires et ont lieu pendant la durée du bail commercial, il faut savoir que :

  • Le propriétaire a tout intérêt à faire signer au locataire une autorisation de travaux
  • Les frais engendrés par ces travaux devront être remboursés par le propriétaire

Le bail commercial à durée déterminée est conclu pour une durée fixe qui ne peut excéder neuf ans

Le bail commercial à durée déterminée est conclu pour une durée fixe, qui ne peut excéder neuf ans. Ce contrat n’est donc pas renouvelable automatiquement, mais il peut faire l’objet d’une reconduction tacite.

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Il convient de bien évaluer le type de relation que vous souhaitez avoir avec votre locataire et la durée du bail commercial. Un bail commercial à durée déterminée doit être clairement précisé sur les conditions générales ou particulières du bail. Cela permet au preneur de savoir exactement ce qu’il accepte en signant le contrat. En cas de litige, cela facilitera le règlement des différends entre les parties contractantes.

  • La rédaction d’un bail est obligatoire
  • Il faut indiquer la destination du local (commercial, industriel ou artisanal)
  • Il faut indiquer la nature des travaux autorisés par le propriétaire et les obligations respectives des parties

Le bail commercial à durée indéterminée est conclu pour une durée indéterminée

Les deux parties peuvent mettre fin à leur contrat de bail commercial à tout moment. Il n’est pas possible d’y mettre fin unilatéralement, sauf en cas de motifs graves et légitimes.

Les motifs graves et légitimes sont les suivants : non-respect des obligations du locataire ; non-paiement par celui-ci du loyer ou des charges ; travaux importants qui rendent la jouissance impossible ; reprise pour habitation personnelle, affectation à autre usage que commercial ; mise en vente d’un local commercial occupé par le locataire.

Le locataire doit être prévenu au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Un congé délivré plus tôt qu’exigé ne dispense pas le bailleur du respect de ce délai minimum.

Lorsque le propriétaire reprend les lieux pour les transformer en habitation personnelle, cela ne constitue pas un motif grave et légitime au sens précité.

Le bail commercial peut être résilié à l’initiative du bailleur ou du locataire moyennant un préavis respectant certaines conditions

Un bail commercial peut être résilié par le propriétaire ou le locataire, selon certaines conditions.

Le propriétaire doit en principe respecter un délai de 6 mois de préavis avant d’entamer la procédure de résiliation. Ce délai est réduit à 3 mois si une clause du bail prévoit la résiliation anticipée pour des raisons graves et légitimes.

Les motifs suivants peuvent être considérés comme des raisons graves et légitimes : le non-paiement du loyer, les travaux importants survenus dans l’immeuble, le changement de destination de l’immeuble (commercialisation), la cessation d’activité professionnelle du locataire ou encore son décès.

Le locataire peut également mettre fin au contrat s’il veut acheter le bien immobilier après sa location.

Il devra alors respecter un préavis d’au moins 6 mois avant la vente effective. Si cette condition n’est pas remplie, il sera tenu au paiement des annuités restantes jusqu’à la fin du bail en cours qui court normalement jusqu’à son terme. Dans tous les cas, il faut noter que le préavis est obligatoirement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (huissier). Enfin, si aucune clause ne vient spécifier ce point, cela signifie qu’aucun préavis n’est requis entre les parties contractantes et que donc aucune indemnité ne sera due au locataire sortant.

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Le bail commercial peut être transféré à un tiers moyennant l’accord du bailleur

Un bail commercial peut être transféré à un tiers, moyennant l’accord du bailleur. Toutefois, des conditions spécifiques doivent être respectées. Le contrat de bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un local commercial met à la disposition d’un locataire une partie de son bien en échange d’une rémunération.

La durée du bail est fixée librement entre les parties. Ce contrat ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à 9 ans, sauf si le locataire a été informé au préalable et s’il l’accepte expressément. En cas de cession du fonds de commerce ou de droit au bail, le cessionnaire doit prendre en charge les baux en cours avec tous les locataires dont il est titulaire et ce jusqu’à l’expiration des baux en cours ou jusqu’au terme convenu par les parties. Au moment où vous voulez vendre votre local commercial, vous pouvez recourir à un intermédiaire qui se chargera de trouver un repreneur approprié pour votre affaire.

Il faut savoir que la vente d’un local commercial donne lieu à certaines formalités administratives obligatoires :

  • Lorsque vous vendez votre fonds de commerce sans créer une société, vous n’êtes pas tenu de faire publier une annonce légale.
  • Vous n’avez pas besoin non plus d’obtenir un certificat du Centre Régional d’Informations Laitières (CRIL) pour chaque opération concernant la vente.

Le locataire peut être tenu de déposer une caution en vue de garantir le paiement du loyer et des charges locatives

La caution est une personne physique ou morale qui s’engage à payer, si le locataire ne le fait pas, les loyers et les charges locatives. C’est une garantie pour le propriétaire.

Le Code de la consommation (article L331-1) prévoit que dans un contrat de bail commercial, le locataire peut être tenu de déposer une caution en vue de garantir le paiement du loyer et des charges locatives.

Les baux commerciaux conclus avant la loi Pinel du 18 juin 2014 permettent au bailleur d’exiger une telle caution.

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La caution doit être mentionnée dans le contrat de bail commercial signé entre les parties. Elle prend fin avec la résiliation du bail ou avec son renouvellement, soit par accord amiable entre les parties soit par décision judiciaire (renonciation ou résolution). En cas de non-respect par le locataire des conditions financières du bail commercial, il peut être mis fin à ce dernier conformément aux dispositions contractuelles, mais également sur demande du propriétaire.

Le bail commercial peut être assorti d’une clause résolutoire. permettant au bailleur de mettre fin au bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges locatives

Il est important d’être bien informé sur ce type de contrat avant de le signer. Le bail commercial peut être résilié si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur un montant du loyer, et cela même en cas de clause résolutoire.

Il faut savoir que la durée du bail commercial est généralement fixée à neuf ans renouvelables par tacite reconduction. Cependant, il existe des exceptions permettant une révision des loyers en cours de bail, notamment dans les villes qui connaissent une forte augmentation des prix ou encore si l’exploitant souhaite transférer son activité vers un autre local.

Le bail commercial doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions obligatoires, comme le nom du locataire, la date du début du bail et sa durée maximale (neuf ans). Par ailleurs, le montant du loyer doit être indiqué en euros et non en pourcentage. Dans le cas où plusieurs locataires sont présents au sein d’un même local, il faut également mentionner quels sont les noms des associés ou encore la nature exacte de leur activité principale.

Un bail commercial est un contrat de location qui permet au locataire d’occuper le local commercial en contrepartie d’un loyer. Le bail commercial est donc une convention, et comme toute convention il y a des conditions à remplir pour qu’elle soit valable.

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