La Société Civile Immobilière (SCI) est un type de société qui permet l’acquisition et/ou la gestion de biens immobiliers par plusieurs associés ou actionnaires ainsi que la construction et la commercialisation de biens immobiliers. Elle est également appelée société de propriétaire ou société de personnes (SP).
Les SCI peuvent être utilisées par des familles pour partager leur patrimoine immobilier afin d’éviter la charge de l’indivision et ainsi leur permettre de mieux gérer leur patrimoine : « Avec une SCI, chaque associé a son propre intérêt dans le bien immobilier ; par conséquent, chacun le gère individuellement, selon ses souhaits. »
La création d’une société civile immobilière
La création d’une SCI est simple car elle n’entraîne aucune sanction fiscale ou financière (à condition de ne pas dépasser certaines limites). Par exemple, si vos revenus annuels dépassent 150 000 €, vous ne pouvez avoir qu’une seule SCI pour vous-même, voire aucune, mais vous pouvez en avoir plusieurs si vous vivez en couple et que chacun d’entre vous gagne moins que ce montant par an – soit 75 000 € par personne au total (même si vous êtes normalement imposé sur l’ensemble de vos revenus, et pas seulement sur ceux de la SCI).
En outre, la création d’une SCI est simple et peu coûteuse :
- le coût est relativement faible et ne dépend pas du nombre d’associés ;
- les coûts liés à la création d’une société de personnes comprennent un apport minimal de 2 500 euros, des frais d’enregistrement et une déclaration de fiducie pour chaque associé ;
- ce n’est pas le cas pour les SCI où l’apport minimal est de 20 000 ou 30 000 euros selon que la SCI est créée par elle-même ou avec plus de deux associés.
Quels sont les avantages d’une sci ?
Il y a de nombreux avantages à créer une SCI plutôt qu’une société à responsabilité limitée ou un partenariat pour votre entreprise, mais voici quelques raisons clés pour lesquelles vous devriez envisager ce type de structure :
- Facilité de fonctionnement – le processus de création est plus facile et prend moins de temps que la création d’une société à responsabilité limitée ou d’un partenariat.
- Pas de directeurs – les directeurs peuvent être nommés par les actionnaires dans une société à responsabilité limitée ou un partenariat, mais pas dans une SCI.
- Responsabilité limitée – si une personne rencontre des difficultés financières, ses biens personnels ne peuvent pas être utilisés pour rembourser les dettes contractées par l’entreprise.
- Impôts – les SCI n’ont pas de bénéfices à payer, alors que les bénéfices réalisés par les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés de personnes doivent être déclarés au HMRC.
- Coûts – il est généralement moins coûteux de créer une SCI qu’une société à responsabilité limitée ou une société de personnes, car tous les coûts associés à la gestion d’une entreprise (par exemple, les salaires des employés) sont inclus dans la base de coûts
Vous n’aurez pas besoin de nommer des administrateurs – cela signifie que l’ensemble du processus se déroule en ligne plutôt qu’en face à face, ce qui vous permet d’économiser du temps et de l’argent. Vous n’aurez pas besoin de déclarer les bénéfices aux autorités fiscales. Vous n’aurez pas besoin de nommer un comptable agréé pour préparer les comptes. Vos dépenses seront moins élevées du fait de l’exonération de l’impôt sur les sociétés Si vous vendez votre entreprise dans les deux ans, vous ne serez pas tenu de payer l’impôt sur les plus-values réalisées
La SCI est une forme de propriété très souple, qui vous permet d’acquérir et de céder des parts comme vous le souhaitez, sous réserve de certaines règles (voir ci-dessous).
Quelles sont les conditions à respecter pour monter une sci ?
- La SCI a pour objet de regrouper plusieurs personnes afin de bénéficier des avantages juridiques et fiscaux que cette association confère à chacune d’entre elles, tout en échappant à l’impôt, en permettant de réduire leur revenu imposable en France, selon la loi française (articles L-344-7 et suivants).
- La SCI est généralement immatriculée auprès de l’officier de l’état civil du lieu de résidence de ses membres, qu’ils vivent ensemble au même endroit ou non, qu’ils soient mariés ou non ; il existe toutefois des exceptions : la principale étant que la présence de conjoints ne fait pas obstacle à l’existence d’une société, à condition que les deux conjoints y consentent ; or, il est impossible d’immatriculer une SCI sans le consentement de tous les membres qui ne sont pas des conjoints ; en outre, un membre ne peut quitter la SCI qu’avec le consentement de son conjoint ;
- Afin d’éviter de payer des impôts, une SCI doit être constituée pour durer au moins 10 ans, mais pas plus de 20 ans ;
- Tant qu’elle dure, une SCI ne peut être dissoute que par accord mutuel de tous ses membres, mais elle peut prendre fin à tout moment de son existence par l’un des moyens suivants : décès, divorce, séparation de corps, retrait définitif de l’une des parties concernées ;
- Une nouvelle SCI doit être constituée chaque fois que la composition de l’un de ses membres change, ce qui le rendra redevable de l’impôt sur son revenu courant, à moins que le nouveau membre n’ait bénéficié d’une exemption de l’Office national des recettes ;
- Lorsqu’une SCI est constituée en France, le statut des membres varie selon qu’ils sont des « personnes libres » ou des « résidents français » :
- Les personnes libres comprennent celles qui ne doivent pas d’impôts en vertu de l’article L-344-11 du Code civil ;
- Les résidents français comprennent ceux qui sont en charge d’une activité hors de France,
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière familiale ?
La société immobilière familiale est une structure juridique de gestion d’un bien immobilier qui peut être divisée en parts ou unités de propriété et de droits de gestion afin de bénéficier de la flexibilité de la SCI et de créer de la valeur en louant des biens à un taux attractif à d’autres parties telles que des hôtels, des banques ou des compagnies d’assurance, etc.
La personne morale derrière la SCI est son directeur général (DG). Il représente les intérêts des actionnaires en ce qui concerne l’immeuble, ainsi que ceux des propriétaires de l’immeuble lui-même, tout en assurant le bon fonctionnement des immeubles et des activités de la société conformément à la loi, et en respectant tous les règlements et ordonnances pertinents (assurance, fiscalité, urbanisme, etc.). Il doit également préserver la réputation de l’entreprise sur le marché local et garantir l’intégrité et la qualité des services fournis aux locataires et aux utilisateurs de l’immeuble, qu’il s’agisse de particuliers, d’entrepreneurs, d’associations ou de collectivités publiques, etc.
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