Face à une décision aussi importante que celle du choix du statut d’investisseur immobilier, faut-il choisir l’achat en nom propre ou par le biais d’une SCI (société civile immobilière) ? Aujourd’hui, au terme de 10 ans d’expérience, nous vous proposons de découvrir les avantages et inconvénients des deux options à travers un comparatif riche en informations. Avec nos conseils, vous serez capable de savoir quel type d’investissement est le plus approprié pour vos besoins personnels et financiers.
Avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier en nom propre
L’achat d’un bien immobilier en nom propre signifie que seul votre nom figure sur les actes. Il est important de garder à l’esprit qu’en tant qu’acheteur unique, vous êtes totalement responsable des risques liés aux investissements réalisés.
Par conséquent, si le bien se déprécie ou fait l’objet de problèmes juridiques, vous êtes la seule personne responsable.
Avantages
- Vous êtes le propriétaire exclusivement du bien et donc vos droits de propriétaire demeurent inchangés.
- Vous n’avez pas à partager avec un autre membre les gains locatifs ou financiers (capital) engendrés par cette acquisition.
- Votre situation personnelle ne peut pas influencer la possession du bien et ainsi elle sera protégée même si vous deviez traverser une situation difficile comme un divorce.
Inconvénients
- Les impôts qui sont payés par un individu sont généralement plus élevés que ceux payés par une structure collective telle qu’une SCI.
- Si votre investissement connaît une perte financière ou un litige juridique, vous serez le seul à pouvoir supporter ces contraintes.
- Il est impossible pour une personne physique de créer plusieurs logements locatifs sans passer par la constitution d’une structure collective telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI).
Avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI
Une SCI est une structure distincte de vous avec sa propre personnalité juridique et qui sera propriétaire du bien immobilier acheté. Les associés/actionnaires ont chacun une participation au capital social mais en qualité d’associé/actionnaire, ils n’ont aucun titre de propriétaire.
La répartition des revenus tirés du patrimoine acquis est faite entre les associés/actionnaires proportionnellement à leur apport initial
Avantages
- Le statut fiscal des résultats obtenus est plus favorable pour les actionnaires qui sont souvent imposables sur les dividendes à 12,8%.
- La transmission des parts sociales se fait beaucoup plus simplement entrer associés/actionnaires puisque ce sont des titres mobiliers soumis aux règles générales du droit commercial français.
- Le régime juridique de la SCI permet une plus grande flexibilité dans la gestion des biens sur le plan administratif et comptable (ex : changement de locataire, mise en location meublée, obligation d’audit des comptes…), ainsi que pour les questions liées à l’organisation interne ou à la composition du capital social (transmission, cession, dissolution…).
- Les actions peuvent également être transmises par un legs ou une donation sans aucune imposition.
Inconvénients
- L’obligation faite aux associés/actionnaires d’avoir une activité exercée à titre professionnel au sein de la société (activité locale et personnelle) est restrictive.
- La question fiscale reste complexe. Les charges payées par la SCI peuvent être déduites des revenus tirés de son patrimoine immobilier tandis que le résultat imposable supportant un taux inférieur à celui pratiqué pour un individu n’est pas toujours très favorable.
- En cas de difficultés financières persistantes, il est beaucoup plus difficile pour les actionnaires de sortir d’une situation problématique qu’en nom propre car ils ne possèdent pas directement les biens.
Comparaison des avantages et des inconvénients des deux options
Si vous cherchez un investissement locatif rentable à long terme et durable, l’achat en nom propre offre plus de sécurité que le biais d’une SCI. En effet, en tant qu’unique propriétaire, vous ne serez pas responsable de toute dette et litiges potentiels engendrés par les autres membres associés à votre structure collective.
Cependant, si vous cherchez à profiter des avantages fiscaux ou juridiques offerts par une SCI, alors celle-ci reste clairement l’option la plus intéressante.
Il est important de noter que la bonne option dépendra principalement des objectifs personnels et fiscaux visés car chaque cas particulier devra être analysé par un professionnel du droit fiscal afin d’apprécier sa situation personnelle.
Après 10 années d’expérience, on constate que l’investissement en SCI et en nom propre ne sont pas identiques. Chacun présente leurs avantages et inconvénients et il est important de se renseigner sur les différences pour prendre une décision éclairée. Les investissements en SCI peuvent être très avantageux car ils permettent d’alléger la fiscalité et offrent un certain anonymat mais peut également impliquer des frais plus importants et des obligations liées à la gestion. Investir en nom propre peut être moins complexe mais demande plus de discipline avec un fort engagement financier à long terme. Quoi qu’il en soit, cette analyse nous permet de conclure que chacun doit analyser sa situation personnelle afin de choisir l’option qui correspond le mieux à ses besoins.
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