Face à la taxation de la plus-value immobilière réalisée par une SCI, il est important d’être bien informé et à jour des différents impôts applicables pour éviter toute surcharge fiscale. Mais comment réduire ces taxes ? Aujourd’hui, découvrez les moyens existants pour réduire la plus-value immobilière d’une SCI et profitez de votre investissement.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession du bien immobilier vendu par une SCI. Ces deux valeurs réalisent, à elles seules, le calcul des taxes applicables sur cette plus-value. Dans ce cas précis, il est important pour chaque associé au sein de la société civile immobilière (SCI) de connaitre les principes fiscaux qui sont appliqués sur sa quote-part et donc sa responsabilité fiscale applicable à chacun.
Définition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est définie comme étant la différence entre le prix d’acquisition du bien immeuble, et son montant net après revente. Le coût total engendré par l’acquisition initiale doit être pris en compte, toutefois les dépenses relatives aux remises à niveau et autres frais ayant contribué à améliorer le bien peuvent être ajoutés\.
Calcul de la plus-value
Dans un premier temps, il est recommandé aux investisseurs d’additionner le prix d’achat et les travaux effectués ou payés par la SCI, afin d’avoir un montant global acquitté lors de l’achat du bien immobilier. Lesdits travaux constituent, ici, des actifs dépréciables non soumis aux taxes imposables. Ensuite, il faudra subtiliser le montant final de vente, incluant également les frais liés à celle-ci, soit notamment les honoraires d’agences immobilières, professionnels etc… La somme obtenue représente alors la plus-value immobilière que devra supporter chaque associé au regard des régimes fiscaux appliqués.
Quels sont les impôts à payer ?
Les revenus issus des biens vendus par une SCI sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu ou celui des sociétés personnes physiques (SPP), ces règles consistant en principe générales dépendent du régime fiscal choisi pour chaque SCI mais restent susceptibles d’être modifiées au cas par cas si certaines conditions sont remplies.
Régime fiscal de la SCI
Par défaut, une SCI relève toujours du régime fiscal IR ou SPP. Pour pouvoir observer un autre type de régime fiscal que l’IR ou SPP, il convient pour la société civile immobilière (SCI) de remplir certaines conditions requises, et ce, à la lumière des dispositions détaillées dans le Code général des Impôts (CGI). Une SCI est imposable au titre des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC), même si elle a opté pour un autre type de régime fiscal, tel que celui applicable aux sociétés de personnes (SPP).
Impôt sur le revenu
Chaque associé sera redevable de l’impôt sur son revenu en fonction de sa quote-part dans la SCI, sachant que tous les revenus liés à la vente du bien immobilier sont soumis à ce régime fiscal. Il convient donc de noter qu’en cas d’option pour l’imposition IR, chaque associé devra appliquer pareillement l’abattement forfaitaire de 30 % consentis par loi afin de diminuer la plus value immobilière initiale.
Impôt sur les sociétés
Par conséquent, selon le régime choisi par une SCI ; soit impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, cette dernière pourra être imposée soit avec un abattement forfaitaire de 50% applicable aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit avec un prélèvement libératoire unique (PLU) sur les dividendes distribués entre les associés. Bien évidemment, il convient également d’ajouter le prélèvement social appliqué aux dividendes investisseurs.
Comment éviter de payer des taxes ?
En effet, pour éviter toute taxation supplémentaire suite à la revente du bien immobilier via une SCI, il existe différents moyens pour optimiser ses revenus financiers. Notamment :
Défiscalisation Immobilière
Lorsqu’un contribuable procède à un investissement locatif en tenant compte des textes fiscaux qui y sont attachés et qui permettent une déductibilité partielle ou totale des charges afférentes jusqu’à atteindre un abattement allant jusqu’à 65 % du montant total des recettes globales perçues.
Investissement locatif
Il est possible de profiter d’une exonération temporaire si la résidence principale achetée par la SCI est louée pour une durée maximum supérieure ou égale à 9 années et demie consécutives après son acquisition. Cette exonération aboutira alors à un abattement forfaitaire totalitaire accordant une immunisation intégrale sur les bénéfices réalisés par la SCI.
Investissement dans un FCPI
Autre moyen pratique pour ne pas payer de plus-value immobilière, les investisseurs peuvent s’orienter vers d’autres produits tels que les fonds communs de placement immobilier (FCPI) qui sont exonérés à hauteur de 75%. Dans le cadre d’une détention continue pendant au moins 5 années, cette participation générera une exemption totale des impôts après 8 ans de présence effective dans l’investissement.
Afin d’être informé précisément des obligations fiscales applicables à leur cas particulier, il est vivement recommandé aux investisseurs qui envisagent une vente immobilière via une SCI, quelle que soit sa forme juridique, de consulter un professionnel spécialisé.
Après avoir évalué tous les facteurs en jeu, il est maintenant possible de comprendre comment réduire la plus-value immobilière d’une SCI. La première chose à faire est de bien connaître le régime fiscal de la SCI afin de déterminer si l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés sera appliqué. Il est ensuite nécessaire de calculer la plus-value pour connaître le montant des taxes qu’il faudra payer. Enfin, grâce aux différentes mesures mises en place par l’État français, il est possible de bénéficier d’allègements fiscaux et ainsi limiter la somme à payer.
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