Face à l’achat d’un patrimoine immobilier, de nombreuses personnes se tournent vers la SCI (Société Civile Immobilière) pour allier propriété et sécurité. Mais comment fonctionne exactement une SCI, et quelles sont les capacités d’emprunt à prendre en compte ?
Pour découvrir ce qu’il faut savoir sur les emprunts immobiliers via une SCI, lisez cet article pour être sûr de ne pas vous retrouver perdu au milieu de toutes les possibilités qui s’offrent aux associés : choix entre emprunt en nom propre ou au nom de la SCI, assurance du prêt. Et ceci assorti d’exemples pratiques concrets.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour but la détention, la gestion et l’administration des biens immobiliers affectés à l’entreprise commune des associés qui en sont membres. La création d’une SCI permet aux associés de profiter collectivement des avantages fiscaux et juridiques qu’offre le statut de société.
Avantages
- Les associés ont une plus grande liberté par rapport à l’actif immobilier.
- Les gains peuvent être répartis librement entre les associés sans limitation.
- Les dividendes et autres revenus ne sont pas assujettis à cotisations sociales et/ou impôts sur le revenu.
Inconvénients
- Lorsque les associés décident de vendre un bien immobilier, ils doivent partager équitablement les profits obtenus.
- Les frais de constitution d’une SCI sont plus élevés que ceux engagés pour constituer un patrimoine indivision.
Comment calculer la capacité d’emprunt d’une SCI ?
Pour savoir combien peut emprunter la SCI, il faudra prendre en compte certains facteurs tels que le montant du projet, le type de prêt, le type de propriété visée, l’apport personnel ou encore le patrimoine des associés. Dans tous les cas, la banque analysera attentivement la situation financière globale des associés pour estimer leur capacité d’emprunt respective.
Le montant maximum admissible pour un prêt sera alors calculé en tenant compte du taux endettement cumulé, des charges mensuelles restantes à payer, des aides financières disponibles ou non et du taux proposé par les organismes bancaires.
Quels sont les différents types de prêts immobiliers disponibles pour une SCI ?
Divers produits financiers sont accessibles aux SCI telles que :
Prêts bancaires
Pour rembourser sa dette, la SCI peut solliciter un prêt bancaire classique dont l’intérêt est réglementé et fixé par le code monétaire et financier. Un tel prêt peut comporter certaines garanties supplémentaires comme une hypothèque ou un cautionnement afin d’assurer au prêteur un niveau optimal de protection.
Prêts hypothécaires
Un prêt hypothécaire peut être sollicité par la SCI pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Ce type de prêt est également appelé « crédit à long terme » car il a une durée plus longue que les autres types de prêts et permet aux emprunteurs de bénéficier d’une période de remboursement allant jusqu’à 25 ans.
Prêts à court terme
Les sociétés civiles immobilières peuvent par ailleurs recourir à des prêts à court terme pour couvrir leurs dépenses courantes (loyers, charges locatives). Ces prêts sont généralement conclus avec un établissement bancaire ou une entreprise spécialisée et ne nécessitent pas une grande capacité d’emprunt.
Prêts participatifs
Les investisseurs privés ou professionnels qui souhaitent soutenir le projet immobilier d’une SCI peuvent le faire en octroyant ce qu’on appelle un prêt participatif. Ce type de financement comporte des avantages pour les associés car il est normalement beaucoup moins cher qu’un prêt traditionnel bancaire.
Le montant du prêt et les conditions à remplir feront partie des critères déterminants pour obtenir ce type de financement
Comment les associés d’une SCI peuvent-ils obtenir un prêt immobilier ?
Pour obtenir un prêt immobilier pour une acquisition collective, les associés devront fournir certaines informations sur leur patrimoine social, financier et personnel afin que leurs profils puissent être évalués par l’organisme financier concerné. La banque calcule ensuite la capacité d’emprunt des associés en prenant en compte leur situation professionnelle, leurs revenus, leurs charges mensuelles restantes et l’endettement maximum acceptable au titre du droit français.
Types de prêts disponibles
- Le crédit classique : Ce type de crédit offre la possibilité d’emprunter à un taux fixe pendant toute la durée du contrat.
- Le crédit relais : Cette formule propose un compromis intéressant entre liberté et sûreté financière car elle permet aux emprunteurs de disposer d’une somme supplémentaire sans avoir à payer des intérêts ou une assurance.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’utiliser une SCI pour acquérir un patrimoine immobilier ?
Avantages
- La constitution d’une SCI offre aux associés la possibilité de profiter des avantages fiscaux et juridiques attachés à ce statut.
- Un prêt immobilier peut être souscrit par la société et remboursable à partir du patrimoine de l’entreprise.
- La gestion financière est allégée grâce à la contribution collective de tous les tenants du projet.
Inconvénients
- Les frais liés à la création et à l’administration d’une SCI peuvent être plus élevés que ceux engagés pour constituer un patrimoine indivision.
- En cas de litige entre les associés, le juge interviendra pour trancher selon le droit commun applicable aux personnes morales (articles 1832 et suivants du Code civil).
Face à la nécessité de financer l’acquisition d’un patrimoine immobilier, les associés d’une SCI ont plusieurs possibilités pour obtenir un prêt. Le montant total qu’ils peuvent emprunter dépend principalement des fonds propres qu’ils possèdent, mais ceux-ci peuvent également être complétés par une hypothèque sur le bien immobilier acheté ou encore grâce à un financement participatif. Avec ces informations et leur capacité d’emprunt calculée, ils sont maintenant en mesure de prendre des décisions stratégiques et judicieuses concernant leur investissement immobilier.
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